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沈阳新建商品房价格基本合理 适宜首次置业
百加乐可靠网站:2013/3/15 浏览次数:3821 来源:辽宁省房地产研究中心

2012-09-10 沈阳日报

  9月12日至16日,“中国•沈阳2012秋季房地产展示交易会”将在沈阳奥体中心举办。9月5日,市房产局举行秋季房交会专家论坛会,与会专家认为,现在沈阳新建商品住宅价格基本合理,正是消费者尤其是刚性需求消费者买房的好时机。

  价格基本合理
  沈阳市房地产开发研究会副会长张祥认为,目前,沈阳新建商品房价格基本合理。
  从房价的绝对值看,沈阳低于全国平均水平,在同类城市中处于中下游。8月份,有关部门抽样调查了100个城市的房价,住宅每平方米平均8363元,而沈阳新建商品住宅每平方米6132元,排名在50名以后,比一些南方三线城市的房价还要低。
从房价的构成要素上看,近几年,土地、建材等价格上涨很快,人工成本大大提高。据测算,前几年开发利润多达20%以上,现在恐怕也就10%左右,接近社会平均利润水平。
  从房价收入比看,沈阳并没有超标太多。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通行的是3—6倍,即一个家庭的3—6年总收入,可以买一套商品房。超过6倍,就意味着房价偏高。2011年,沈阳房价收入比是6.1倍。现在,一线城市和准一线城市的房价收入比已经超过20倍。和他们相比,沈阳房价超标的部分,在可以承受的范围内,通过提高居民收入水平,是可以消化掉的。
  从发展趋势看,沈阳房价下降的空间不大。目前沈阳的住房需求很大:每年有6万对青年结婚,12万名大中专学生就业,十几万外地和农村人口涌入市区,几万户居民需要改善住房条件,再加上拆迁购房等,多种因素叠加,推动沈阳房地产市场蓬勃发展、方兴未艾,期望沈阳的房价也能像一线城市那样大幅下降是不现实的。

  刚需买房好时机
  辽宁城建学院教授石海均认为,对于刚性购房需求人群来说,现在出手买房正是好时机。
  沈阳房地产市场是自住型和改善型为主的市场,投资投机购房者比例很小。全市房价运行一直平稳,价格绝对值远低于一线城市和同等城市,仍有较大上升空间,且没有大幅波动,当前期望房价大幅下降不符合市场规律。今年7月份,沈阳新建商品住宅价格环比指数100.1,同比指数99.0,说明沈阳市房地产市场处于价格相对平稳阶段。

  更适宜首次置业
  “综合各方面因素考虑,在当前形势下,购买二套房以上住房成本较高,而对首次置业者来说则是难得的好时机。”沈阳市房地产研究所副所长黄闯认为。
  从供应层面来说,新开工面积和竣工面积增幅都高于全国水平约50%左右;从销售层面来说,部分指标处在波谷,近几个月刚性需求在正常释放,改善性需求受到部分抑制,投资投机性需求销声匿迹;从政策层面来说,有保有压,首次置业得到保护,二次以上置业受压制。
  信贷政策对首次置业很优惠。目前,购买首套房的首付比例,商业贷款已降至三成,公积金贷款最低可降至二成。在利率方面首次置业也享受诸多优惠,全市银行一般都给与9折或9.5折的利率优惠,部分银行甚至低至8.5折。首次置业比二次以上置业优惠幅度之大是前所未有的。
  公积金贷款额度为历史最高。公积金贷款利率比商业贷款低2个多百分点。目前,全市职工单人缴存公积金的,贷款最高额度由25万元提高至30万元,夫妻双方缴存的,贷款最高额度由40万元提高至50万元,三方缴存的,贷款最高额度由50万元提高至60万元。
  契税缴纳减少。今年4月,全市再次提高普通住房价格标准。普通住房价格标准一级区域由8290元/平方米调整为9470元/平方米,二级区域由6720元/平方米调整为7810元/平方米。原三级区域取消,合并到二级区域。全市普通商品住房价格标准上调了1000多元钱,这使部分购房者缴纳的契税金额大幅减少。原来有些购买超过8290元/平方米和6720元/平方米房子消费者要按非普通商品住房标准缴纳4%的契税,调整后,现在只须交1.5%或1%的契税。
  市场可供选择的商品房余地增大。去年全市商品房施工面积和竣工面积增幅很大,使得今年全市商品房供应十分充足。目前全市累计可售商品房和商品住宅面积同比分别增长约46%。
  开发企业让利幅度大。近期沈阳房地产市场上打折促销活动频繁,团购8.6折、首付6万起、认筹一万抵三万、买一层送一层、买房送汽车、在特价的基础上再打95折等等。
  “房地产市场具有区域性的特点。在全国所有省会城市中,沈阳的房地产市场泡沫是最小的之一,在国家调控的大背景下,没有表现出大起大落的现象。”沈阳建筑大学教授张沈生认为,现在,对于买房者尤其是刚性需求购房者来说,是一个较好的选房机会,选择空间更丰富,价格对比性更强。